30代に突入し結婚などを迎え、家を建てる方も多くいると思います。
今回は、マンション購入に際し、絶対に注意しておきたいポイントなどをご案内しますので、時間のある方は是非読んでみてくださいね。
一般的マンションの購入価格
現在のマンションの平均的な価格は、不動産経済研究所が2017年に発表したものによると4739万円。
過去最高の平均価格になりました。
1平方メートル当たりの単価も69.9万円。こちらも過去最高で、現在マンションを購入する金額は今までで一番高い水準に達していると言えます。
といってもこれは、建築費が増加したことと、全国的に販売されているマンションの半数近くが首都圏にあることが原因。
地方はほとんど平均的な購入価格は変わっていなくて、3LDKで3000万円～4000万円程度となっています。
分譲マンションの購入は土地の価格も土地の一部を所有権として含まれていますが、地価に関しても首都圏は上昇中。
地方に関しては過疎地域は特に地価が下がり続けている状況です。
*全国の土地の価格はこちらをご参考にどうぞ。
マンション購入の必要経費は？
3000万円のマンションを購入するとき、必要なのは3000万円だけではありません。
一括で3000万円という大金を支払う人はなかなかいないと思いますが、ローンを組んだら次の日から利息が発生。
たとえ年利0.5％でも1か月目の返済の利息は3000万円×0.005×12分の1年＝12,500円の利息支払うことになります。
12,500円って少なく見えるけど、家賃で1万円以上高いところに住んでいるようなもんですからね。
話は元に戻り、必要なのはローンの利息だけではありません。
一般的に必要なものは以下の通りです。
仲介手数料
登記費用、印紙税
固定資産税・都市計画税
不動産所得税
ローンに係る全ての手数料や保険
修繕積立基金・マンション管理費
水道負担金
など。
少し説明してみましょう。
仲介手数料は不動産会社に支払う手数料です。
これは、法的に物件価格の3.24%+6万円という決まりがあります。
この手数料を不動産会社はマンションを売った人からも買った人からも手数料としてもらう仕組みになっています。
3000万円のマンションを購入したとき、102万円も支払わなくてはなりません。（不動産会社は仲介するだけで200万以上も儲けがありますね。）
次に登記費用や印紙代です。
登記は自分でもできますが、非常に面倒くさいそうです。
で、司法書士などにお願いすることになりますが、一般的な相場は40万円程度。
安くても20万円程度だそうですね。
印紙代は5000万円未満だったら1万円ですので、ま、それはさほど大きな出費ではありません。
他にも、不動産所得税というのがあります。
税率は約3%程度。3000万円のマンション購入で90万円ですね。
ただし、軽減措置などもあるようなので、お近くの詳しそうな方に聞いてみるといいでしょう。
ローンに係る手数料や保険なども出してみます。
ローンは前述の通りなのですが、金利0.5%は激安ですよね。とりあえず、0.5%で考えて30年で返済するとき、総返済額は凄い金額になりました。
30年間0.5％固定金利で支払い続けた場合、返済額は32,312,288円となり、なんと、金利だけで2,312,288円も払うことになります。
（*金利シミュレーションの参考・・・https://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp）
さらにさらに、住宅ローンをする場合、借入保証金として借入金の約2%を保証会社に支払うことになります。
3000万円の２％ですので60万円ですね。高い。
ただ、保証料がない借り入れプランもあるので、そちらは要検討ですね。
あとは、賃貸でもお馴染みの火災保険、団体信用生命保険特約料など大きな金額でないものの、手痛い出費も覚悟してください。
マンション購入して継続して支払わなければならないもの
マンション購入時に支払うのは上記だけではありません。
もっとも有名なのが固定資産税でしょうか。
評価額の1.4％を毎年支払わなくてはなりません。
3000万円もするマンションの場合、そこそこ評価額は高いですから、場所にもよりますけど、毎月1万円くらいはかかると思ってていいかもしれません。
他にもマンション1棟を維持するための修繕積立基金や、マンションを管理する管理費も必要になります。
管理費は管理人などの人件費、エントランスや廊下の電気代などに充てられます。
修繕積立基金は、マンションの塗装などを行う場合の積立金みたいなもんですね。
それらも合計で毎月1万円～2万円ほどかかると思っていいでしょう。
マンション購入すると、結果的に毎月2～3万円以上の出費が発生してしまいます。
注意しておきたいマンション購入時の余分な出費
ここまでご拝読頂いた方はどんなものかお分かりいただけたと思います。
3000万円のマンションをローンで購入する場合、結果的に支払う総額は・・・
3500万円ほど
ということになります。
しかも0.5％の安い金利で計算した場合ですから、これは安い方です。
さらに毎年発生する固定資産税や修繕積立基金、管理費など維持費だけで年間30～50万円。
35年間払い続けたとき、年間30万支払っていたのを単純に考えると700万円も支払う計算になります。
もちろん、それだけではなく、購入時に引っ越すときの代金、家具家電などをすべて揃えたり、とにかくお金がかかりますね。
賃貸で11万円のところに住み続けるのとさほど変わらない計算になります。
まぁ、支払いが終わったらマンションの所有権は自分の物になるのは大きな違いですが。
ただ、都心部でなければこのまま人口は物凄い勢いで減り続けます。
なのに窓の外を見ると、マンションの建設ラッシュ。
35年後に自分の払い続けたそのマンションは価値があるものでしょうか・・・
都心部を除いた地方の地価はこれからどんどん下がり続けます。
日本は人口減少が顕著だし、都心部に人々が集中していることを考えても地方の地価の減少は明白です。
家賃の安いマンションで、その時の家族構成に合った間取りのマンションに住むのが一番良さそうな気がします。
そして、老後は地価の安い片田舎で800万円くらいで家を建てて、のんびりと生活するのが賢い生き方かもしれません。